Fallstricke bei der „erweiterten Kürzung“
Mit der „erweiterten Kürzung“ gibt es eine Begünstigung, durch die Grundstücksunternehmen oftmals eine vollständige Befreiung von der Gewerbesteuer erreichen können. Meist kommt die Befreiung solchen Unternehmen zugute, die zwar bereits aufgrund ihrer Rechtsform (z. B. GmbH oder gewerblich geprägte GmbH & Co. KG) gewerbesteuerpflichtig sind, die sich aber wie rein private Vermieter darauf beschränken, eigenen Grundbesitz zu vermieten oder zu verpachten.
Schädliche Nebentätigkeiten führen allerdings in der Regel zu einer vollständigen Versagung der Befreiung. Dazu kann es z. B. in folgenden Fällen kommen:
- Vornahme auch anderer, nicht privilegierter Tätigkeiten: Manche Nebentätigkeiten sind zwar nur ihrerseits nicht begünstigt, d. h. insoweit kommt es zum Anfall von Gewerbesteuer, im Übrigen für die Befreiung aber unschädlich. Dazu gehört z. B. die Verwaltung und Nutzung von eigenem Kapitalvermögen. Andere Tätigkeiten hingegen lösen grundsätzlich eine vollständige Versagung der Begünstigung für alle Erträge der Gesellschaft aus. Solche schädliche Tätigkeiten können z. B. sein:
- Erbringung von Sonderleistungen an Mieter, zumindest wenn sie eine gewisse unternehmerische Organisation erfordern (z. B. die Übernahme der Reinigung der Mieträumlichkeiten oder hotelähnliche Dienstleistungen),
- ein gewerblicher Grundstückshandel,
- Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen (z. B. Büro-/Laden-/Werkstatteinrichtungen, Lastenaufzüge, überwiegend betrieblichen Zwecken dienende Be-/Entlüftungsanlagen, Restaurant-/Hotelinventar, Kühleinrichtungen).
- Veräußerung der letzten Immobilie der Gesellschaft inmitten eines noch weiterlaufenden Geschäftsjahres
- Betriebsaufspaltungsfälle, d. h. insbesondere die Vermietung an ein anderes Unternehmen des Gesellschafters des Immobilienunternehmens
- Halten von Beteiligungen an anderen Gesellschaften durch die Immobilien-Gesellschaft (je nach Rechtsform der Untergesellschaft schädlich).
Der Gesetzgeber hat allerdings im Jahr 2021 durch das Fondsstandortgesetz (FoStoG) Erleichterungen geschaffen, durch Einführung von zwei Bagatellgrenzen:
- Die Inanspruchnahme der erweiterten Kürzung ist danach auch dann möglich, wenn es zwar Einnahmen des Vermietungsunternehmens aus nicht begünstigten Tätigkeiten gibt, diese aber aus unmittelbaren Vertragsverhältnissen mit den Mietern des Grundbesitzes stammen und in dem betreffenden Wirtschaftsjahr nicht mehr als 5 % der Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung des Grundbesitzes betragen. Derlei Gewinne sind zwar selbst nicht von der Gewerbesteuer befreit, aber für die Inanspruchnahme der erweiterten Kürzung im Übrigen nicht schädlich.
- Eine weitere Neuerung durch das FoStoG betrifft Einnahmen, die Grundstücksunternehmen aus der Lieferung von Strom aus dem Betrieb von Anlagen zur Stromerzeugung aus erneuerbaren Energien i. S. d. § 3 Nr. 21 EEG oder aus dem Betrieb von Ladestationen für Elektrofahrzeuge oder Elektrofahrräder erzielen. Diese Stromlieferungen sind für die Inanspruchnahme der erweiterten Kürzung – auch wenn sie selbst nicht begünstigt sind – ebenfalls unschädlich, wenn diese Einnahmen mit der Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes in Zusammenhang stehen und im betreffenden Wirtschaftsjahr nicht mehr als 10 % der Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung des Grundbesitzes betragen. Zudem darf die vorstehend zuerst genannte Stromlieferung aus dem Betrieb von Anlagen zur Stromerzeugung aus erneuerbaren Energien nicht an Letztverbraucher erfolgen, es sei denn, es handelt sich um Mieter des Anlagenbetreibers.
Die Anspruchsberechtigung für die Befreiung sollte bei Vermietungsunternehmen nach den jeweiligen Gegebenheiten im Einzelfall geprüft werden.
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