Zwischenschaltung von Gesellschaften bei der Vermietung von Immobilien
Meist erwerben Kapitalanleger Vermietungsobjekte so, dass sie selbst Eigentümer und Vermieter werden. Es kann aber vorteilhaft sein, eine Gesellschaft zwischenzuschalten, die diese Rollen einnimmt.
Dafür können bereits nichtsteuerliche Gründe sprechen, z. B.:
- Bündelung von Kapital mehrerer Personen zum gemeinsamen Erwerb,
- Schrittweise Beteiligung von Familienmitgliedern am Vermögen („Familienpool“), ggf. auch unter Ausnutzung von Progressionsvorteilen durch Einkünftezurechnung an Familienmitglieder mit niedrigerem Steuersatz,
- Heranführen der Nachfolgegeneration an die mit der Vermögensverwaltung einhergehenden Aufgaben, sofern die übertragende Generation die Geschäftsführung nicht allein ausüben möchte (was aber auch möglich ist),
- Vorbereitung von steuerlich optimierten Schenkungen (u. a. unter Ausnutzung der alle 10 Jahre neu entstehenden persönlichen Freibeträge; durch Zurückbehalten eines Nießbrauchsrechtes kann sich die übertragende Generation weiter die Erträge sichern),
- Zusammenhalt von Immobilienvermögen,
- Ausschluss von (ehemaligen) Schwiegerkindern, Pflichtteilsberechtigten und Gläubigern durch entsprechende gesellschaftsvertragliche Regelungen.
Dafür kommt eine Kapital- oder Personengesellschaft in Betracht:
- Sollen Vermietungserträge anstelle ausgeschüttet zu werden in neue Vermietungsimmobilien investiert werden, kann die Gründung einer Immobilien-GmbH oder -UG sinnvoll sein. Sie hat den Vorteil, dass die von der Gesellschaft erwirtschafteten Gewinne bei ihr nur einer Körperschaftsteuerbelastung inkl. Solidaritätszuschlag i. H. v. 15,825 % unterliegen. Die bei Kapitalgesellschaften grds. anfallende Gewerbesteuer kann bei Vermietungsgesellschaften mittels „erweiterter Kürzung“ vermieden werden. Bei Ausschüttungen an die Gesellschafterebene würde es durch die Ausschüttungsbelastung aber zu einer höheren Ertragsteuerlast kommen.
- Eine Kapitalgesellschaft ist aber insbesondere nachteilig, wenn die Immobilien wieder veräußert werden sollen: Veräußerungsgewinne unterliegen losgelöst von Spekulationsfristen der Ertragsbesteuerung, da ihre Immobilien per se Betriebsvermögen sind. Insbesondere daher kann sich als Alternative eine Personengesellschaft (z. B. in der Rechtsform einer GbR oder GmbH & Co. KG) anbieten, rein vermögensverwaltend und „entprägt“ (was sich über bestimmte Regelungen zur Geschäftsführungsbefugnis erreichen lässt). Diese ist dann kein Gewerbebetrieb, hat also kein Betriebsvermögen, das „steuerverhaftet“ ist. Werden die Immobilien nach Ablauf der 10jährigen Spekulationsfrist veräußert, wären die hierbei erzielten Überschüsse - wie bei von natürlichen Personen direkt gehaltenen Immobilien - ertragsteuerfrei. Nachteilig bei der Wahl einer Personengesellschaft ist aber, dass sich o. a. niedriger Steuersatz einer Kapitalgesellschaft zumeist nicht erreichen lässt (sofern nicht die Thesaurierungsbegünstigung in Anspruch genommen oder zu einer Besteuerung wie eine Kapitalgesellschaft optiert wird). Grund ist, dass die Überschüsse einer Personengesellschaft – losgelöst davon, ob sie entnommen werden oder nicht – unmittelbar beim Gesellschafter mit seinem persönlichen Steuersatz (zzgl. Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer) besteuert werden. Dadurch kommt es allerdings bei Entnahmen nicht mehr zu einer gesonderten Ausschüttungsbelastung.
Wie die Ausgestaltung erfolgen sollte, hängt also von den Gegebenheiten des Einzelfalles ab. Denkbar ist z. B. auch eine Stiftungslösung.
Obige Ausführungen stellen das Thema natürlich nicht abschließend dar. Ein optimales Ergebnis bedarf einer auf den konkreten Einzelfall bezogenen Beratung.